부동산 다운계약서 도대체 왜 쓰는걸까? 처벌과 과태료 여기서 확인

부동산 다운계약서는 도대체 왜 쓰는걸까요? 
오늘은 다운계약서란 무엇인지, 그리고 다운계약서를 쓰는이유, 처벌규정 등을 알아보고자 합니다. 

다운계약서란 거래대상을 실제 거래액보다도 더 낮은 금액으로 책정하여 계약서를 작성하는 불법 계약서를 말합니다.  

그럼 왜 가격을 속여서 계약서를 작성하는 불법을 저지를까요? 그건 바로 세금 때문입니다. 예를들면 10억의 가치를 가진 아파트를 8억으로 낮추어 계약하면 양도가액이 낮아지고 이로써 양도차익이 줄어 결국 양도소득세가 적게 산출되기 때문에 매도인은 작성한 계약서를 통해 세금을 덜 내기 때문에 차익을 더 크게 보는 것이죠. 

다운계약서는 주로 부동산 매매에서 많이 일어나는 불법행위인데, 이는 부동산 호황기에 더욱 성행하게 됩니다. 부동산의 가치가 높아지고 수요대비 공급이 적을 때, 매도자가 갑인 상황에 더 심각해지는 것입니다. 여기서 매수인도 취득세를 줄일 수가 있으므로 다운계약서 유혹에 빠지기 쉽습니다. 

출처: 국세청 홈페이지

하지만 다운계약서는 세금 불성실 납부라는 불법행위이기 때문에 적발 시 처벌을 받습니다. 이는 명백히 시장을 교란시키는 행위이고 그 처벌에 대한 수위가 결코 가볍지 않습니다. 특히 매수자의 경우 실거래가보다 낮게 거래되는 것으로 계약서를 작성 시, 추후 실제 시세보다 높게 매매하게 되면,  양도세가 더 높게 나오므로 장기적으로 좋은 것도 아니라고 볼 수 있겠습니다. 

부동산 거래의 경우, 거래에 대한 내용은 기한 내에 거래사실을 신고해야 하는데. 거래액이 주변 시세대비 현저히 낮은 가격으로 거래되었을 경우 국세청에서 조사가 들어옵니다. 이렇게 되면 유관기관이 관련 서류를 요구하는데 제출한 서류에서 불법행위나 거짓이 드러나게 되면 과태료가 부과됩니다.  

■다운계약서 처벌 규정

매도인 
실거래가의 2~5% 만큼의 과태료 부과
불응 시 가산세 포함 최대 40%까지 부과
불성실 납부 시 추징금 발생

매수인
5%에 달하는 과태료 부과
추후 주택 매도시 비과세 양도세 감면 자격 박탈
임대사업자의 경우 세금감면 혜택 박탈

중개인
부당거래 및 이익 확인 시 과태료 및 6개월 이하의 사업장 영업 정지 

출처: 국세청 홈페이지

 

<2022.07.04 기사내용> 업 · 다운 계약서 통한 거래 등 거짓 부동산 거래 신고자 333명 적발
출처: 아주경제뉴스 -  https://www.ajunews.com/view/20220704073323562

그런데 다운계약서 작성 시, 처음에는 셋 다 좋은 조건이라고 생각하고 거래를 했을 테니, 누가 자진 신고를 하겠냐라고 생각할 수 있습니다. 여기서 여러가지 상황이 발생할 수 있는데, 한 예로, 적은 금액으로 처음에는 매수를 했다가 나중에 매도할 때 양도소득세가 과도하게 부과되는 것을 체감하게 되면 매수인이 본인의 양도소득세를 줄이기 위해 자진신고를 하는 경우도 있었습니다. 합의하에 작성했는데 매수자가 배신을 한 것입니다. 

사실 법은 자진신고에 대해 매우 호의적입니다. 자진신고시 과태료를 100% 면제해주기 때문인데요, 이렇게되면 자진신고자 외에 2명은 폭탄 과태료 및 처벌을 받게 되는 것이죠. 다운계약서 및 업계약서에 대한 불법거래를 포착해 신고하는 경우 과태료 금액의 20%, 최대 천만원 이내의 포상금도 지급되기도 합니다.

한 뉴스에 따르면, 요즘 세무서는 거래전산망구축 등 세금탈루에 대해 과학적인 검증시스템들이 갖추어져있어, 3년 내에는 편법거래된 내역을 찾을 수 있다고 하니, 자진신고를 하지 않다가 걸리는 경우 모두 세금폭탄을 및 징계를 받을 수 있으므로 다운 계약서는 절대 작성하지 말아야 할 것입니다.